새 건물 보다는 기존 건물을 리스해 비즈니스를 하는 경우가 더 많다. 기존의 건물과 리스계약을 할 때는 어떤 점을 조심해야 할까.
기존건물의 건물주는 입주자에게 ‘있는 그대로’ ‘현 상태 그대로’(As Is) 들어오라는 조항을 제시하는데 이 때 조심할 필요가 있다. 왜냐하면 비즈니스를 운영하면서 리스할 때나 살 때는 눈에 띄지 않던 전기나 플러밍 등 많은 수리비가 드는 문제가 생길 수 있다. 카운티나 시의 규정등에 어긋나면 뜯어 고치라고 해서 골치 아픈 일이 생길 수 있기 때문이다.
“몇 년에 몇 년?” 아마 많은 테넌트들이 가장 신경 써서 던지는 질문중 하나일 것이다.
“5년에 5년입니다”라는 대답이 돌아오면 “조건 좋네”, 질문 “끝”인 분들이 너무 많다. 그러나 리스기간과 옵션의 조항은 그렇게 호락호락한 문제가 아니다.
한 예로, 비즈니스 매상이 좋을 때는 리스기간이 길수록 좋지만 만약 비즈니스가 안 돼 손 털고 나올 때는 짧을수록 좋은 것이 리스기간이기 때문이다.
리스 계약서에서 리스기간 부분은 리스 하는 사람의 타이틀, 주소, 면적 뒤에 나오는데 보통 리스 시작날짜와 끝나는 날짜가 명시돼 있다.
그러나 옵션에 관한 조항은 리스기간과 같이 있지 않고 뒷부분에 따로 명시돼 있다. 옵션에 관한 조항은 까다로우므로 추후 자세히 다루기로하자.
그다음 입주자가 비즈니스 결정할 때 제일 고려하는 것이 렌트 금액일 것이다. 리스기간 뒤 보통 한달 렌트 금액이 명시되는데 최소 얼마라고 적혀있다(Minimum Rent). 이 미니멈 렌트를 기준으로 렌트가 올라가게 된다. 흔히 내게 되는 NNN/CAM Charge들은 이 렌트 금액 이외 더해지는 금액들이다.
일반적으로 렌트는 매년 오르는데 오르는 방법이 리스에 명시돼 있다. 첫째는 매년 고정금액이 오르는 경우가 있고 둘째는 더 흔한 방법인 소매물가 상승 지수(CPI)에 비례해 오르는 경우라 하겠다. 셋째는 매상의 몇 퍼센트를 내는 퍼센티지 렌트가 있다.
입주자 입장에서 이중 어느 한 가지 방법이 훨씬 좋다고 할 수 없는 것이 상황에 따라 달라지기 때문이다. 다음 번에 자세히 살펴보기로 하자.

박재홍 <변호사> (714)534-4545