지난 두 주 동안 모게지 이자가 많이 올랐다. 한때 최저 4.5%였던 30년 고정 모게지 이자가 현재는 5.6%를 넘어가고 있다. 올해 초부터 내려 갔던 이자로 지금까지 1조 5천억불 상당의 재 융자가 이루어졌다.

줄어든 페이먼트는 주택 소유주들의 힘든 경제상황에 많은 도움을 주었다.
싼 이자는 집 가격이 바닥을 쳤다고 믿는 사람들에게 주택구입을 서두를 수 있게하는 계기를 마련해 주었고 이는 경기 회복에 한 몫을 차지 해왔다.

이자 상승의 요인은 크게 두 가지 설로 나누어 볼 수 있다. 하나는 경기회복을 점치는 투자가들이 수익은 적지만 안정되고 위험부담이 없는 채권(bond)투자에서 돈을 인출하여 보다 위험부담이 크지만 수익이 많은 주식에 투자했다는 설이다.

다른 하나는 미국 경제를 신뢰하지 못하는 세계각국 투자가들의 불신설이다. 계속되는 금융부실과 굴직굴직한 기업들의 도산, 그리고 지나친 정부의 구제금융 등등의 이유로 투자가들이 투자를 꺼리면서 위험부담에 대한 댓가로 이자가 올라갔다는 설이다.

갑작스런 이자 상승은 40년 만에 가장 낮은 이자로 재 융자를 진행하던 사람들의 발목을 잡았다.

융자승인은 받았지만 더 낮은 이자를 꿈꾸며 기다리다 이자를 Lock하지 못하였던 많은 융자 신청인들은 대부분 융자를 포기하고 있다. 그 이유는 대부분 6%초반 이나 5% 후반의 이자를 내고 있으면서 4.5%나 5% 미만으로 융자를 하려했던 경우가 많으므로 현재 오른 5.6%의 이자로는 재 융자의 필요가 없어졌기 때문이다.

또한 30년 고정 모게지의 근간이되는 10년 만기 국채의 이자가 지난 3월 3%에서 현재 4%로 올랐고 융자신청 건수도 지난달 보다60% 줄었다.

하지만 주택 구입은 비교적 안정적인 상태라 한다. 지역에 따라 차이는 있지만 2년 전 최고 가격에 비해 적게는 20%에서 많게는 70%까지 주택가격이 하락한 지역도 많이 있다.

특히 Palmdale에 있는 한 지역의경우 2년 전 35-40만불에 거래 되던 2,000square feet새집들이 주택차압으로 은행 REO가 되면서 마켓에 나와 10만 불 초반에 거래되고 있다 한다. 이 가격은 건물을 짓는 원가도 안되는 가격이다. 집을 싸게 사려는 사람들에게 이자율 1%정도는 아무것도 아니지만 이자상승이 계속된다면 주택시장에 악 영향을 줄것은 불 보듯 뻔한 것이다.

정부도 정부 빚이나 모게지와 관련된 채권을 사들이면서 이자를 낮추려는 노력을 할 것이라 한다. 올해 연방정부는 1조 5천 억 불 이상의 정부채권과 모게지관련 채권을 사들여 이자를 안정시키고 경제활성화를 진작 시킬 것이다.

또한 일부 연방 은행의 지도자들은 이자를 시장경제에 맏기자는 견해도 있다. 경기전망에 대한 기대감과 낙관론으로 이자가 오르는데 경제가 더욱 악화될 경우 이자는 자동적으로 내려 가리라는 것이 그들의 생각이다.

일선에서 자영업에 종사하시는 많은 분들은 아직도 경기가 회복되지 않았다고 피부로 느끼고 계신다. 연방정부에서 무분별하게 돈을 너무 찍어서 뿌렸기 때문에 Inflation에 대한 우려가 일어났고 그 여파로 모게지 이자가 올랐다고도 한다. 현재 California에서 주택 소유주 중 11%가 페이먼트를 연체하고 있다는 통계가 있다. 이자의 계속되는 상승은 더 많은 주택 소유주들의 페이먼트를 힘들게 하고 길가로 내몰 수 있으므로 정부의 효과적인 대책이 필요한 때다.

브라이언 주/ 뉴욕융자 대표
(213)219-9988