사업이나 직장 생활로 오랜 기간 바쁜 삶을 살아온 사람들 가운데 한적하고 널찍한 터에 자리잡고 야채, 곡물, 과일, 화초나 가꾸든지 가축을 키우며 여유롭게 사는 생활을 꿈꾸는 이들이 있다. 그런 여유에 더해 고소득 농작물을 가꿔 물질적 풍요도 함께 누려볼 생각을 하는 이도 있다. 이런 사람들에게 농장은 여유로운 삶과 경제적 부담 경감이라는 일석이조의 기회를 제공할 수도 있는 바, 다름 아니라 농장에 대한 재산세 특례 혜택 때문이다.

부동산 매물 정보를 살피다 보면 10에이커도 넘는 땅에 침실 너 댓 개의 큰 집인데 재산세는 연간 4,5천불 밖에 안 되는 그런 류의 주택이 있음을 본다. 펜실바니아 주의 경우 이런 부동산은 대개 이름하여 법률 제319호(Act 319: The Pennsylvania Farmland and Forest Land Assessment Act 319)의 적용을 받는 농장이다. 도처에 도사리고 있는 개발의 유혹에서 벗어나 농지와 삼림을 보존하려는 노력의 일환으로 일정 요건이 갖춰진 땅에는 재산세를 경감해주겠다 하는 것이 이 법의 취지이고, 이 법의 적용을 받는 농장에는 재산세가 상대적으로 적게 나온 결과이다. 펜실바니아 뿐 아니라 미국의 모든 주가 유사한 법을 갖고 있다. 농지와 삼림 보존은 국가 차원의 관심사지만 그 구체적인 내용은 주 별로 특성을 반영할 필요가 있으므로 주 법으로 정하도록 한 결과이다. 어떤 주를 막론하고, 법의 주요 내용은, 몇 에이커 이상의 땅이거나, 농 축산 활동으로 연간 얼마 이상의 소득을 올리는 땅이면 농장으로 간주하여, 재산세 과세상 별도 대우를 해주겠다 하는 것이다. 펜실바니아 주의 경우를 예로 들어 이에 관해 좀더 상세히 보면 다음과 같다.

1974년도에 제정된 펜실바니아 주 법 제 319호(별칭 Clean and Green Program)는 농업용지, 비개발용지 혹은 삼림용지(land devoted to agricultural use, open space land or forested land)에 대해 과세 특례를 적용할 수 있도록 하고 있다. 이 법 상 특례 대상이 되려면, 다음 둘 중 하나, (1) 땅 면적이 최소한 10 에이커가 되거나, (2) 농산물에서 얻는 총소득(gross income)이 연간 $2,000이상이라야 한다. 이런 조건을 3년 이상 충족시킨 경우, 그 땅의 주인은 과세 특례를 신청할 수 있다.

위에서 과세 특례라 하였으나, 정확한 표현은 과표 책정에서의 특례(preferential tax assessment)다. 여기서 특례란 과표(재산세 과세를 위한 감정가)를 정함에 있어 해당 부동산의 시장 가치(fair market value) 대신 사용 가치(use value)를 근거로 한다는 말이다. 일반 부동산은 거래 가를 기준으로 과표를 정한다. 과표는 10년에 한번씩 조정하는 데, 조정 당시의 시가를 최대한 반영하는 것이 원칙이다. 물론 시가를 그대로 과표로 삼지는 않고 시가의 몇 퍼센트 하는 식으로 되어 실제 거래가보다는 낮지만, 바탕은 시장에서 거래될 경우의 가격이다. 이에 반해 농장의 과표는 시가에 불구하고 그 땅을 현재대로 농업에 사용하여 얻을 수 있는 소득 가치를 기준으로 삼는다. 대규모 기업농이 아닌 한 소규모 농가가 농업 활동을 통해 얻을 수 있는 소득이라는 게 뻔하므로, 이에 바탕을 둔 과표는 낮게 나올 수 밖에 없다. 과표가 낮으므로, 이를 토대로 계산되어 나오는 재산세 또한 낮게 나오는 것이다. 사용 가치에 근거한 농장 과표는 시장 가치에 근거한 일반 부동산 과표의 대략 50% 선에 그치는 것으로 알려지고 있다.

농장에 대한 과표의 특례는 부동산 소유자가 신청서를 작성하여 카운티 정부에 제출함으로써 그 여부가 결정된다. 펜실바니아 주에서는 한번 특례 대상이 되면, 토지 사용 용도에 변화가 없는 한 그 효력은 무기한 유지된다. 이는 다시 말해 토지 사용 용도에 변화가 있으면, 그 내용을 신고해야 하고, 이에 따라 특례의 내용이 변경되거나, 취소될 수도 있다는 말이다. 과표 특례 대상인 농장을 소유하면서 계속하여 특례 혜택을 누리려면, 매년 농업 소득 입증 자료를 정해진 양식에 따라 제출해야 한다.

전업으로서는 아니더라도 땅을 일구거나 가축을 키우며 사는 생활에 가치를 두는 사람에게는 농가를 구입해 사는 것이 그 꿈을 이루는 동시에 재산세 부담도 줄이는 길이 될 수 있다. 또 현재는 농업 용지로서 별 욕심이나 부담 없이 지니고 살다가 그곳까지 개발 붐이 들어와 그 땅을 대지로 분할할 수 있다면 어느 날 큰 재산을 지니게 되는 횡재도 배제할 수 없을 것이다.

하상묵 Prudential Fox & Roach-Wayne (610-348-9339)