셀러가 에이전트와 리스팅을 하고 난 후 바이어가 계약 제의(오퍼)를 하면 이 오퍼를 주거용 부동산 매매계약서(Residential Real Estate Purchase Contract and Receipt for Deposit)라고 한다. 여기에서는 편의상 계약서라 하겠다. 오퍼를 받으면 셀러는 그 조건들을 받아들일 수 있는지 살펴보아야 한다. 일반적으로 계약서에는 다음과 같은 조건들이 포함되어야 한다.
1. 부동산 설명조항(Description of the Property)
상식적으로 셀러와 바이어는 어떤 부동산을 팔고 사는지 알고 있다. 그러나 그 자세한 사항을 설명해야 하는 것이 중요하다. 예를 들어 셀러가 붙어있는 땅(2 Lots)을 가지고 있을 경우 하나는 매각할 땅이고 다른 하나는 셀러가 거주하는 유닛이라 팔지 않을 것이라면 분명히 이를 명시해야 된다. 또한 부동산을 팔 때는 부속물(Fixture)도 함께 파는 것이다. 부속물이란 부동산에 붙어 있는 것으로, 건물도 땅에 붙어 있기 때문에 이에 해당된다. 캐비닛, 창문의 차양과 셔터, TV 안테나, 우편함, 커튼 및 창문장식, 붙어있는 금고도 모두 부속물이다. 이 외 나무 등 땅에서 자라고 있는 식물들도 포함된다.
개인용품(Personal Property)은 부속물로 간주하지 않고 부동산이 아니어서 주택 가격에는 포함되지 않는다. 개인용품이란 가구에서 화분까지 부속물이 아닌 것을 일컫는다. 예를 들어 천장의 샹들리에는 부속물이고 식탁, 테이블 위의 장식 등은 개인용품이다. 바이어가 개인용품 중 구입하고 싶은 것이 있으면 계약서상 부동산 설명조항에 리스트와 가격 등을 명시해야 한다. 골동품인 경우에는 셀러가 시가를 점검할 필요가 있다.
2. 집 가격과 조건
계약서에 집의 가격은 물론이고 언제 어떻게 지불할 것인지를 명시해야 한다. 다운페이와 융자 관계는 상세히 합의하는 것이 바람직하다. 그리고 셀러가 담보 신탁증서를 받는 오너 캐리(Owner Carry)인가를 정확히 적어야함은 물론이다. 집 값 전액을 현찰로 사는 경우는 흔치 않기 때문에 융자조건과 내용이 중요하다. 바이어는 융자가 나온 경우에 집을 산다는 조건, 즉 융자 컨틴전시(Loan Contingency) 조항을 넣는 것이 바람직하다. 그래야 바이어가 융자를 못 얻어서 집을 사지 못하게 되도 손해 보지 않고 계약을 취소할 수 있다.
셀러 입장에서는 이런 컨틴전시가 없는 게 낫겠지만 현실적으로 컨틴전시 없이 계약하는 경우는 드물다. 만약에 컨틴전시 없이 계약을 한 경우 바이어가 융자를 못 얻어 집을 못 살 경우 셀러 입장에서는 계약위반으로 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 융자 컨틴전시가 있는 계약이라 해도 셀러쪽에서는 마감 날짜를 정해 일정기일이 지나면 계약이 취소된다는 조항을 넣으면 유리하다.
셀러쪽에서는 달갑지 않겠지만 바이어 입장에서는 이자율을 적어 넣고(예를 들면 30년 융자에 연 6% 이자율) 계약하는 것이 유리하다. 그러나 서로가 동의하지 않는다면 매매계약 자체가 성립이 안되므로 쌍방 합의 하에 계약조건을 만들어야한다. 셀러가 오너 캐리 해주는 경우도 종종 있다. 바이어가 은행융자를 얻지 못할 때나 셀러가 은행이자보다 이자를 많이 받기 위해 오너 캐리 해주는 것이다. 그런데 보통은 바이어가 일차적으로 은행 융자를 받고 부족한 금액을 셀러가 오너 캐리 해주는 경우가 흔하기 때문에 문제가 생길 때가 있다. 만약 바이어가 페이먼트를 못한다면 은행이 먼저 집을 차압할 권리가 있기 때문에 에퀴티가 충분하지 않으면 오너 캐리해 준 셀러는 돈을 못 받을 수도 있기 때문이다. (714)534-4545
박재홍 <변호사>
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