셀러가 에이전트와 리스팅한 후 바이어가 계약제의(offer)를 하면 이 오퍼(계약제의)를 집 부동산 매매 계약서(Residential Real Estate Purchase Contract and Receipt for Deposit)라고 한다. 여기선 편의상 줄여 계약서라 칭하겠다. 오퍼를 받으면 셀러는 그 조건들을 받아들일 수 있나 살펴보아야 한다. 일반적으로 계약서에는 다음 조건들이 들어가야 한다.
셀러와 바이어가 어떤 부동산을 팔고 사는지 당연히 알고 있어도 그 자세히 설명하는 것이 중요하다. 왜냐면 셀러가 붙어있는 2필지(2 Lots)를 가지고 있을 때 하나는 팔고 다른 하나는 셀러가 사는 유닛이 있어 팔지 않을 의도라면 이를 분명히 명시해야 된다. 또한 부동산을 팔 때는 부속물(fixture)도 함께 파는 것이다.
부속물이란 부동산에 붙어 있는 것으로서 그것은 건물부터 시작되는데 땅에 붙어 있기 때문이다. 캐비닛, 차양(awning), 셔터(shutter), TV 안테나, 우편함, 커튼 및 창문장식, 설치된 금고까지 다 부속물이다. 그 외에도 나무 등 땅에서 자라고 있는 것들이 다 포함된다.
개인용품(personal property)은 부동산이 아니고 부속물로도 간주하지 않기에 집 가격에 포함되지 않는다. 개인용품이란 가구부터 화분에 이르기까지 부속물이 아닌 것을 포함한다.
예를 들어 천장의 샹들리에는 부속물이고 식탁 위 장식 등은 개인용품이다. 바이어가 개인용품(personal property)중 사고 싶은 게 있으면 부동산 설명조항에 그것이 무엇이며 가격이 얼마인지 등을 명시해야 한다. 골동품인 경우엔 셀러가 시가 감정을 받을 필요가 있다.
중요한 것은 계약서에 집의 가격은 물론이고 언제 어떻게 그 가격을 지불해야 하는 것을 명시해야 한다.
다운페이와 융자관계는 상세히 합의하는 것이 필수다. 그리고 셀러가 담보 신탁 증서를 받는 오너 캐리(owner carry)인가를 정확히 적어야 함은 물론이다.
집값 전액을 현찰로 사는 경우는 흔치 않기 때문에 융자조건과 내용이 중요하다. 바이어는 융자가 나오는 것을 전제로 집을 산다는 조건, 즉, 융자 컨틴전시(loan contingency) 조항을 넣는 것이 좋다. 그래야 융자를 못 얻어서 집을 못 사게 돼도 손해 보지 않고 계약을 취소할 수 있다. 셀러 입장에서는 이런 컨틴전시가 없는 게 낫겠지만 보통 컨틴전시 없는 계약은 드물다.
만약 컨틴전시 없이 계약한 경우 바이어가 융자를 못 얻어 집을 못살 경우 셀러는 계약위반으로 손해배상 청구를 할 수 있다. 또한 융자 컨틴전시가 있다 해도 셀러쪽에서는 마감일을 정해 그 날짜가 지나면 계약을 취소한다는 조항을 넣으면 유리하다. 한편, 셀러가 달갑게 여기지 않겠지만 바이어 입장에서는 이자율을 넣고(예를 들어 30년 융자에 연6%) 계약하는 것이 유리하다.

박재홍 <변호사>(714)901-4545