신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 인한 의정 활동 축소로 부동산 관련 법안건수는 많이 줄었지만 내년에 새로 바뀐 조항이 많아 유의해서 살펴 볼 필요가 있다.

특히 차압, 융자금 지불유예 등은 지불을 내년 말까지 유예하는 법안이 현재 상정 중에 있어 계속 관련 뉴스를 지켜보면서 그때 그때 업데이트를 하는 것이 중요하다. 코로나19로 2021년부터 바뀌는 주요 부동산법을 정리했다.

■상업용 세입자 임대료 체납 퇴거 방어

코로나19로 인해서 수백만 명의 캘리포니아 주택 소유주, 세입자, 소규모 임대 건물주들이 잘못도 없는 상황에서 기본 생활을 위한 지출은 있어야 하고, 소득은 없는 형편이 되었다. 상업용 세입자에 대해서는 주법으로 퇴거 유예 결정된 사항이 없다. 하지만 지방 정부에 따라서는 코로나 사태가 해제된 후부터 3개월, 6개월 또는 12개월 분할 납부, 3개월까지 퇴거 유예 등이 있으므로 건물주나 세입자는 각 지방정부와 관할 법원의 규정도 문의해야 한다.

■차압, 퇴거, 융자금 지불유예(AB 3088)

단독주택을 임대해준 소유주한테도 융자 조정을 받을 수 있는 자격을 부여했다. 단, 임대 준 단독 주택을 3채 이하 소유해야 된다. 그리고 세입자가 코로나19 영향으로 임대료가 체납되었거나, 최저 1명의 세입자가 적격자로 현재 거주한다는 조건들이 있다.

2020년 2월1일까지 월부금 체납이 안 된 사람이라야 된다. 비상사태 기간에 월부금 지불 유예 신청을 함으로써 차압을 방어할 수 있도록 했다. 은행이 2021년 4월1일 이전에 지불 유예 신청한 것을 거절하는 경우에는 서면으로 거부 사유를 통고해야 된다.

문제는 이번 사태로 인해서 수입이 한 푼도 없는 사람이 대부분이기 때문에 융자조정과 월부금 지불 유예 신청 자격이 안 되는 문제가 있으므로 이들 법률 실효성에 문제가 있다. 수입이 없기 때문에 재산을 유지하면서 채권자한테 분할 지불할 수 있는 파산 13 신청 자격이 안 되는 문제가 있다.

▲과거 불경기와 현재 코로나19사태로 인한 불경기는 큰 차이가 있다.

AB 3088은 주거용 세입자 퇴거 방어를 위해서 현 임대료의 25%를 지불하면 2021년 2월1일까지 퇴거당하지 않는다. 단, 건물주가 세입자에게 코로나19로 인한 경제적 어려움이 있다는 진술서를 세입자한테 보내어서 세입자로부터 15일 이내에 서명을 받았을 때이다.

▲만약 건물주가 “퇴거 소송”을 제기하게 되면 보복 행위에 속한다.

2021년 2월1일까지 퇴거시킬 수 없다. 즉, 2021년 2월1일부터는 임대료 전액 지불해야 된다. 기존 체납금 징수는 2021년 3월1일부터 소액재판을 통해서만 징수할 수 있다.

세입자 퇴거 통고는 과거 “3일 이내 준수 또는 퇴거 통고”는 15일로 변경되었다.

■주민발의안 19(Proposition 19)

주민발의안 19는 주택소유주 중 55세 이상, 장애인, 산불 또는 자연재해 피해자가 현 주택의 시가와 같거나 더 비싼 집으로 이사하더라도 현재 납부하던 재산세를 그대로 이전할 수 있도록 허용하자는 게 주요 골자다. 시니어와 장애인, 산불과 자연재해 이재민의 재산세 부담을 경감할 수 있도록 했다.

과거에는 동일 카운티에 이사를 했을 때에만 해당되었지만 새 법에서는 대체 주택을 캘리포니아 내 어떠한 곳에 구입하더라도 상관 없다. 그러나 대체한 주택이 기존 주택 가치보다도 높은 경우, 높은 가격 액수에 대해서만 재조정을 받는다. 만약에 거주 주택 세금 기준이 40만달러였는데, 판매 가격이 90만달러이고, 새로 구입한 대체 주택 가격이 100만달러였을 때에, 40만+10만달러(주택 인상가)=50만달러이다. 대체한 주택에 새로 조정된 재산세 기준은 50만달러이다. 대체 주택을 구입하지 못했을 때에는 기존 주택 판매한 후 2년 이내까지 구입하면 새 법에 적용 받을 수 있다.

■공동 관리 개발 지역에 25% 이상 임대 허용(AB 3182)

주택관리협회(HOA)에서 개인 소유주한테 임대를 줄 수 없다는 규정을 두고 있는 곳이 있고, 단지 내에 20% 이상을 임대 줄 수 없다는 규정이 있는 곳도 있다. 그리고 소유권 취득 후 1년 이내에는 임대 줄 수 없거나, 융자가 있는 집은 1년 이내에 임대 줄 수 없다는 규정이 있는 곳이 있다. 새 법은, (1) 현 소유주가 HOA 내의 부동산 소유권을 취득할 때에 타인에게 임대 줄 수 없다는 규정이 있었던 경우를 제외하고 임대를 줄 수 있다. “공공관리지역개발(CID)” 내 개별 주거 단위의 25% 이하로 제한하지 말고, 25% 또는 그 이상으로 제한하도록 한다. 단, 일시적인 30일 이하 또는 단기 임대는 금지한다.

■친환경 시설비 융자 비용 저당(AB 1551)

전기와 물 절약을 위한 태양광 시설, 창문 시설, 냉.온방 시설, 정원 재단장, 새 지붕, 절전 시설, 화재 예방 비용 융자를 주택에 “친환경 시설비 융자 비용 저당(PACE)” 설정을 한다. 새 법은, 친환경 시설에 관련된 잠재 고객에게 융자 관련 서류 공개 의무, 조기 상환 과태금 불법, 역 담보 융자(Reverse) 제공 시에 PACE 관련 평가 금지를 요구한다. 이 융자를 받은 사람은 구입자한테도 이 내용을 밝혀야 된다.

[도움말 김희영 부동산]

<박흥률 기자>