미국 부동산 구입시 세금과 구입 비용 중에서 크게 다른 두 가지는 투자용 미국 부동산을 구입할 때에 한국과 달리 미국 부동산을 소유할 때 발생하는 취득세는 미국에서는 없다는 것과 매수자가 지불하는 중개 비용이 없다는 점이다. 직접 에이전트를 고용하여 구입 대행시키지만 셀러와 바이어 모두의 에이전트 비용을 셀러가 지불하는 방식이 일반적이다.

영주권자가 한국으로부터 구입 자금을 미국으로 가져와 미국내 투자용 넷리스 부동산을 구입할 때는 한국에 신고만 하고 간단히 가져올 수 있으나, 외국인 신분으로서 한국인이 미국 투자 부동산을 구입하는 과정은 일단 조금 복잡하고 사후관리도 받게 된다.

거래외국환은행지정 신고, 구입계약서, 납세증명서 등의 서류 제출과 구입 후 3개월 내 해외부동산 취득 보고서 제출 등의 구입 과정을 거치게 되고, 그 돈이 한국으로 다시 들어갈 때까지 2년마다 보유 사실 입증 서류를 제출함으로써 한국으로부터 보내진 자금에 대해서 외국환 거래법에 따른 사후관리를 받게 되어 있다.

보유 중 지불하여야 할 세금 중에서 한국의 재산세의 개념으로 지방정부인 카운티로부터 매년 세금고지서가 임대인 명의로 고지되지만, 트리플넷 투자 부동산의 경우는 단지 세입자에게 전달해 주면 지불 처리된다. 관리와 재산세 관련해서 최소한의 노력만이 들어가는 트리플넷 투자 부동산에 한국자본이 관심을 갖는 이유중의 하나이기도 하다.

외국인 신분의 한국인은 일반적으로 LLC회사를 설립하고 은행 계좌를 열어서 월 렌트를 받는다. 영주권자, 시민권자, LLC 회사를 가진 외국인 한국인 모두 임대 수입에 대해서 매년 미국 연방정부와 주정부에 보고하여 소득세를 내야 한다. 플로리다, 텍사스, 네바다 주 등 6개 주는 임대소득에 대한 주정부 소득세가 없는 주도 있다. 한국 내에서 종합소득세를 납부를 해야 하는 경우 종소세 신고 기간에 해외 부동산 취득 및 투자 운용 명세서를 제출하는데, 이중과세가 되지 않도록 미국에 납부된 부분에 대해서 해외납부세금 공제가 된다.

양도할 경우에 시세차익에 대한 양도세를 내야 하지만, 대부분의 미국인들은 다른 투자 부동산을 구입해 덩치를 키우면서 그 양도세를 미룬다. ‘1031 Exchange’란 부동산을 처분하면서 얻어진 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금 100%를 유예하는 방법이다. 매도 후 45일 이내에 다른 투자 부동산을 지정해야 하고 180일 이내에 매매를 완료하는 조건을 완성해야 한다.

미국 내 트리풀넷 부동산 거래의 대부분이 1031 관련된 거래이다. 1031의 가장 큰 혜택 중 하나는 죽을 때까지 세금 지연을 받을 수 있다는 것이다. 만약 자녀들이 1031 익스체인지로 부모가 양도 소득세 지연 혜택을 받은 부동산을 상속받게 될 경우, 스텝업 베이시스(Step Up Basis)로 상속을 받게 된다. 이 뜻은 해당 부동산을 자녀들이 팔게 될 경우, 상속을 받은 날짜 기준으로 부동산의 양도소득세가 새롭게 계산된다는 뜻이다.

1031을 하지 않고 매도한 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천징수세 납부의 의무가 있다. 매매한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다는 점에 유의하여야 한다.

외국인 투자자가 연방국세청(IRS)에 납부해야 할 양도소득세를 다음 해에 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부를 돌려받을 수 있다. 한국에서도 양도가 있는 그 달 말일로부터 2개월 이내에 신고 및 납부가 이루어져야 한다. 미국 부동산은 일반적으로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는지에 대한 여부도 확인하여야 할 내용이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 투표>