최근 채권시장은 뚜렷한 방향성을 찾지 못한 채 거센 변동 속에 놓여있다. 물가지표는 안정 기미를 보이다가도 다시 반등하고, 연준의 금리 인하 가능성은 예상보다 더딜 뿐 아니라 시점마저 불투명하다. 여기에 연준 의장 교체 설까지 겹치며 시장의 긴장감은 한층 더 고조됐다.

이에 바로 국채수익률이 흔들린 것은 통화정책의 기조변화가 금융시장 전반에 얼마나 큰 파급력을 지니는지를 다시 보여준다. 이러한 불확실성은 채권시장 전반의 신뢰를 약화시키며 모기지 이자율 역시 그 영향을 고스란히 받고 있다.

모기지 이자율은 뉴스에 나오는 전망보다 훨씬 빨리 국채수익률의 움직임에 반응한다. 쉽게 말해, 시장이 모기지를 ‘얼마나 위험한 상품으로 보느냐’에 따라 금리가 즉각적으로 달라지는 구조다. 예를 들어 국채를 사려는 사람이 줄어들면 시장은 위험이 커졌다고 판단해 수익률을 올리고, 반대로 경기지표가 부진하게 나오면 불안감이 다시 커지며 수익률이 급락하기도 한다. 이렇게 하루에도 오르락내리락하는 폭이 커지다보니, 뉴스에서 언급되는 것과는 달리 실제 모기지 이자율의 움직임이 다르게 나타나는 것이다.

특히 시장이 불안할수록 모기지 금리에는 ‘리스크 프리미엄’이라는 추가비용이 붙는다. 쉽게 말해, 렌더 입장에서 시장이 흔들릴 때는 대출에 따르는 위험을 더 크게 보고, 그 위험 비용을 금리에 얹어서 반영하는 것이다. 이 때문에 소비자가 체감하는 금리는 뉴스에서 기대하는 속도만큼 내려오지 않고, 오히려 더디게 움직이게 된다. 이 때문에 소비자는 “금리가 내려간다더니 왜 이자율은 그대로인가”라는 의문을 갖기 쉽게 된다.

결국 이런 시기에는 금리방향을 예측하는 것보다 준비의 완성도가 더 중요한 결과를 만든다. 시장 변동성이 큰 국면에서는 기회가 오래 머물지 않는다. 견고한 사전승인, 명확한 자금흐름, 안정적인 인컴 구조는 변동기에 빛을 발하는 요소들이다.
시장이 안정되기만을 기다리는 전략은 오히려 타이밍을 놓칠 가능성이 크며, 준비되지 않은 대기 전략은 매번 기회를 뒤로 미루는 결과를 낳는다. 흔들리는 것은 시장이어야지, 준비가 흔들려서는 안 된다.

당분간 채권 시장의 불확실성은 쉽게 해소되기 어려울 전망이다. 모기지 금리 역시 이 영향권에서 벗어나기 어렵다. 바이어와 홈 오너 모두 시장 소식 하나하나에 휘둘리기보다 변화에 대응할 수 있는 기반을 갖추는 것이 현실적인 접근이다. 금리는 예측의 문제가 아니라 대응의 문제라는 점을 다시 한 번 짚고 넘어갈 필요가 있다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Home Loans>