투자는 수익을 낳고 수익은 세금을 낳는다. 부동산 투자에서도 그렇다. 부동산 투자를 생각한다면 세금도 함께 고려해야 할 것이다. 부동산을 샀다 팔았는데 그 동안 값이 올라 시세 차익이 생겼으면, 그에 대해 세금을 내야 한다. 그것이 기본이다. 다만, 국가 정책상 모든 시민이 내 집을 지니고 사는 것을 돕기 위해, 또 주택 보유를 통한 일정 한도까지의 재산 형성을 지원하기 위해, 더 나아가 일생 동안 상업용 혹은 주거용 부동산 투자를 통한 수익 창출을 돕기 위해, 일정 요건이 갖춰진 때에는 이 세금을 면제 혹은 유예해주는 제도가 있다. 오늘은 이에 관해 본다.

주식 투자에서와 마찬가지로 부동산 투자에서도 물건을 샀다가 팔아 생긴 시세 차익은 capital gains tax(한국식 용어로는 양도 소득세)라 하여 소득세의 대상이 된다. 세율은 보유 기간과 소득액에 따라 다르다. 1년 미만을 보유하고 판 경우 일반 소득세와 마찬가지로 최고 세율을 35%로 하는 누진세제가 적용된다. 실제 세율은 납세자 본인의 그 해 전체 소득이 얼마인지에 따라 다르다. 1년 이상 보유하고 있다가 팔면 장기 투자로 인정하여 최고 세율이 15%로 낮아진다. 여기에서도 실제 세율은 다른 소득을 합한 전체 소득이 얼마인지에 따라 다르다. 다른 소득이 많으면 양도 소득세를 최고 한도인 15%까지 낼 수도 있고, 다른 소득이 적거나 없으면, 양도 소득세를 전해 낼 필요가 없을 수도 있다. 이처럼 경우에 따라 적용 세율이 다를 수 있으므로 구체적인 양도 소득 사례에 대한 세율은 조세 전문가에게 문의할 일이다.

부동산에서 얻는 양도 소득은 다음의 경우에 면세가 된다. 첫째, 본인이 직접 거주한 주택의 경우이다. 둘째, 양도 소득이 일정 한도를 넘지 않는 경우이다. 과거 5년의 기간 중 2년 이상을 본인이 주 거주지로 사용한 주택은 양도 차익이 있더라도 면세가 된다. 다만, 여기에는 한도가 있는 바, 부부는 50만 불까지, 독신은 25만 불까지이다. 쉬운 말로 내가 2년 이상 살던 집을 팔면 결혼한 사람은 50만 불까지, 혼자 사는 사람은 25만 불까지 시세 차익에 대해 과세를 안 한다는 것이다. 이 한도를 넘는 액수에 대해서는 최고 15%까지 과세를 한다.

주택이 2채, 3채, 혹은 그 이상 있는 경우에는 어떤가? 거주 요건을 충족시키는 한, 몇 채가 되었건 면세 대상이 될 수 있다. 한 예로 세 채(주택 A, B, C)가 있는 경우를 가정해 보자. 주택 A에는 주인이 직접 거주하고, B와 C는 세를 놓고 있다. A에 2년 이상 거주했으면 이를 팔았을 때 차익이 있어도 50/25만 불까지 면세가 된다. A를 팔고 B로 이사하여 2년 이상을 살면 그로부터 3년간은 B도 면세 요건을 갖추게 된다. 면세 요건이 갖춰진 시점부터 3년 이내에만 팔면 면세가 되므로, 주인은 B를 팔던지 다시 세를 놓고 C로 이사한다. B를 다시 세놓더라도 3년의 기간이 지나기 전에만 팔면 면세가 된다. C로 이사하여 2년 이상을 살면 그로부터 3년간 C도 면세 대상이 된다. 이 3년 기간 중에만 팔면 C에서 얻는 양도 소득도 면세가 된다. 따라서 기술적으로 집이 1채면 2년 동안, 2채면 4년 동안, 3채면 6년 동안, 4채면 8년 동안, 각각 2년의 직접 거주 요건을 충족시키기만 하면 양도 소득세를 한 푼도 안 내도 된다. 이는 온전히 합법적인 것이다. 집이 몇 채가 있든 팔기 전에 2년 이상 차례로 거주할 용의가 있고, 또한 하나를 팔고 새로 다른 하나를 사고 하는 방식을 택한다면, 평생 양도 소득세 걱정 없이 주택에 투자할 수 있다.

양도 소득세는 유예(defer)의 대상이 되기도 한다. 유예 제도는 개인이 세금 부담 없이 부동산에 반복적으로 투자하고 그를 통해 수익을 올리는 것을 돕기 위해 나온 것이다. 이 제도는 연방 내국세법(United States Internal Revenue Code) 제 1031 조에 교환 규정(Exchange Rule)이라는 이름 하에 정해져 있기 때문에 흔히 1031 Exchange Rule이라 불린다. 그 내용은 현재 보유하고 있는 부동산(X)을 팔고 그 돈 전액을 일정 기간 내에 다른 부동산(Y)에 투자하면 X에서 양도 소득이 있었어도 Y를 처분할 때까지는 과세를 미뤄준다 하는 것이다.

부동산뿐 아니라 제한적인 범위 내에서는 동산에도 적용될 수 있는 이 법은 세 가지 원칙 하에서 혜택을 받을 수 있다. 첫째, 같은 종류(like-kind)의 물건, 둘째, 전액 재투자(no boot), 셋째, 제한 기간 내 다른 물건 취득 완료가 그것이다. 이에 관해 구체적인 내용은 다음에 본다.

하상묵 (610-348-9339)